ประธานสถาบันการสร้างชาติ ,ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา และนักวิชาการอาวุโส มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด สหรัฐอเมริกา ให้ทัศนะ "บ้านเพื่อคนไทย"  ถือว่ารัฐบาลมาถูกทาง ต่อการสร้างโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัย ของผู้ที่ยังไม่มีบ้าน แต่รายละเอียดในเชิงปลีกย่อยที่ต้องทบทวน มีทั้ง  กลุ่มเป้าหมายกลับไม่ใช่คนยากจน เน้นตอบสนองกลุ่มคนวัยเริ่มทำงานที่ยังไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย  ที่น่าจับตาการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ 1 แสนยูนิต  อาจทำให้เกิดภาวะบ้านล้นตลาด 

ศ.ดร.เกรียงศักดิ์ เจริญวงศ์ศักดิ์ (ดร.แดน) ประธานสถาบันการสร้างชาติ ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา และนักวิชาการอาวุโส มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด สหรัฐอเมริกา เปิดเผยว่า นโยบาย "บ้านเพื่อคนไทย"  เป็นความพยายามที่ดีของรัฐบาล ในการสร้างโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนที่ยังไม่มีบ้าน การใช้ประโยชน์จากที่ดินรัฐ และการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่โครงการจะบรรลุวัตถุประสงค์หรือไม่ และคุ้มค่าหรือไม่ จำเป็นต้องพิจารณาและปรับปรุงในรายละเอียด  แม้รัฐบาลในอดีตได้มีการแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อยมาตลอด เช่น โครงการ  "บ้านเอื้ออาทร" ,  "บ้านเคหะสุขประชา"  โดยการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่มีรายได้น้อย สร้างงาน สร้างรายได้ให้คนสามารถมาซื้อบ้านได้ รวมทั้งกระจายโอกาสทางเศรษฐกิจไปสู่ภูมิภาค เพื่อไม่ให้คนมากระจุกอยู่ในเมืองใหญ่ 

อย่างไรก็ตามปัญหาคนไม่มีบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง และไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มที่มีปัญหาจริง เนื่องจากราคาบ้านยังสูงเกินกำลังซื้อ การเข้าไม่ถึงสินเชื่อ รวมถึงความล้มเหลวในการฟื้นฟูพื้นที่ชุมชน เนื่องจากขาดการบูรณาการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน “ต้องขอบคุณคณะรัฐมนตรี ที่พยายามยกระดับคุณภาพชีวิต ให้คนไทยมีบ้านที่มีคุณภาพพร้อมทั้งกระตุ้นเศรษฐกิจที่กำลังซบเซาด้วย เพราะคนไทยกว่า 6 ล้านครัวเรือน หรือร้อยละ 27.8 ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตัวเอง เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของประชาชนกว่า 21 เท่า คนรายได้น้อยจึงไม่สามารถซื้อบ้านได้ ทำให้ต้องเสียค่าเช่าในราคาแพง หรือไปตั้งถิ่นฐานนอกระบบ หรือเข้าไปยึดครองที่ดินที่ตนเองไม่มีสิทธิ์ จนทำให้เกิดปัญหาชุมชนแออัดในเขตเมือง”

ศ.ดร.เกรียงศักดิ์   กล่าวว่า  ข้อดีของโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" คือ การออกแบบโครงการที่ทำให้บ้านราคาถูกลงได้ และยังตั้งในทำเลที่ดี เพราะก่อสร้างบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งใกล้กับขนส่งระบบราง ทำให้สามารถลดต้นทุนในการเข้าถึงบ้านได้ โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ และผ่อนเพียง 4,000 บาท ต่อ เดือน เป็นเวลา 30 ปี แต่ก็ต้องแลกมาด้วยสิทธิในการอยู่อาศัยได้ 99 ปี โดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ส่วนข้อเสียของโครงการ "บ้านเพื่อคนไทย" คือ กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่คนยากจนหรือผู้มีรายได้น้อย เพราะเน้นตอบสนองกลุ่มคนวัยเริ่มทำงานที่ยังไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นรายได้ค่อนข้างสูง ขณะที่การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ถึง 100,000 ยูนิต อาจทำให้เกิดภาวะบ้านล้นตลาด และแย่งกลุ่มลูกค้าบางเซ็กเมนต์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป้าหมายการกระตุ้นเศรษฐกิจอาจไม่บรรลุผลมากนัก แต่เป็นเพียงการย้ายการซื้อบ้าน จากโครงการของเอกชนมาสู่โครงการรัฐแทน

“ผมเสนอว่า การใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐเป็นแนวคิดที่ดี แต่การจะดำเนินการอย่างไร รัฐบาลควรมีการประเมินเปรียบเทียบทางเลือกต่าง ๆ ของการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างรอบคอบและคุ้มค่าที่สุด เพราะการดำเนินโครงการนี้หมายความว่า จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้นานถึง 99 ปี ทั้งนี้รัฐควรพิจารณายุทธศาสตร์ภาพรวมของที่ดินรัฐและเอกชนทั้งประเทศว่า ที่ดินบริเวณไหนควรใช้ประโยชน์อย่างไร จึงจะเกิดประโยชน์สูงสุด มีการบูรณาการการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่าง ๆ อย่างสอดประสานกันและคำนึงถึงทิศทางการเติบโตของเมืองอย่างรอบคอบ ไม่ใช่พิจารณาแบบแยกส่วนหรือเฉพาะหน้า"

ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา  กล่าวว่า  รัฐบาลควรวางแผนให้เกิดการพัฒนาย่านเศรษฐกิจใหม่ เนื่องจากที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง โดยเฉพาะ กม.11 รัฐควรวางแผนการพัฒนาให้เกิดประโยชน์หลายด้าน ทั้งการสร้างที่อยู่อาศัย การสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจ การสร้างโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่ครอบคลุม ทั้งการศึกษาเรียนรู้ การดูแลสุขสภาพ การพักผ่อนหย่อนใจ การจับจ่ายใช้สอย การปฏิสัมพันธ์ของคน ฯลฯ เพื่อลดต้นทุนการอยู่อาศัยและเดินทางของคนรายได้น้อย และทำให้เกิดผลกระทบเชิงบวกต่อพื้นที่รอบข้างอย่างกว้างขวาง  ขณะเดียวกันเงื่อนไขการคัดกรองคน ที่จะได้รับสิทธิการเข้ามาอาศัยในโครงการนี้ 

ควรมีการแบ่งโควตาให้กับคนกลุ่มรายได้ต่าง ๆ เพราะการกำหนดเกณฑ์รายได้ไม่เกิน 50,000  บาทต่อเดือน อาจทำให้คนรายได้สูง มีโอกาสได้รับสิทธิมากกว่ากลุ่มคนรายได้น้อย การสร้างระบบคัดกรองที่โปร่งใส และสร้างทางเลือกในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย เช่น การขยายเวลาในการผ่อนบ้านเพื่อให้ค่าผ่อนบ้านต่อเดือนลดลง การเพิ่มทางเลือกในการเช่าซื้อแบบได้กรรมสิทธิ์ และการป้องกันการจองบ้านราคาถูก เพื่อนำไปขายต่อเพื่อเก็งกำไร  ทั้งนี้การบริหารการเงินและรายได้หมุนเวียนของโครงการนี้ รัฐควรประเมินโครงการให้มีความคุ้มทุน โดยรัฐไม่จำเป็นต้องอุดหนุนตลอดไป แต่บริหารให้มีรายได้หมุนเวียนและมีการสะสมเงินกองทุน หรืออาจมีการจัดเก็บภาษี capital gain จากที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงการของรัฐ เพื่อนำรายได้ไปพัฒนาโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยโครงการอื่นได้ต่อไปเรื่อย ๆ ไม่สิ้นสุด ทำให้ราคาบ้านลดลงได้อีก และสามารถแก้ปัญหาคนไม่มีบ้านได้อย่างเบ็ดเสร็จ

โครงการนี้ควรออกแบบระบบการจัดการทางการเงินและการแสวงหารายได้ของชุมชนเพื่อทำให้ชุมชนเกิดความยั่งยืนทางการเงิน เพราะโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยมักเสื่อมโทรมเร็ว เนื่องจากผู้อยู่อาศัยอาจละเลยการสมทบเงินส่วนกลาง ทำให้ไม่มีทุนสะสมสำหรับการบำรุงรักษาสภาพที่อยู่อาศัยและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดี ดังนั้นควรมีการออกแบบช่องทางการหารายได้ของชุมชน เช่น การสร้างตลาดในชุมชนเพื่อจัดเก็บรายได้จากค่าเช่า การเก็บค่าเช่าที่จอดรถ เป็นต้น   " การออกแบบชุมชนควรคำนึงถึงความยั่งยืนทั้งในยามปกติและยามวิกฤต เนื่องจากโลกมีความเสี่ยงเกิดวิกฤตบ่อยมากขึ้น ดังตัวอย่างการระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา ชุมชนคนรายได้น้อยต้องเผชิญปัญหาความไม่มั่นคงทางอาหาร ผมเสนอว่า โครงการนี้ควรนำแนวคิดของผม คือ ‘ชุมชนยั่งยืนด้วยตัวเอง’หรือ SSC: Self- Sustained Communityไปใช้ในชุมชนด้วย เช่น การออกแบบให้มีแหล่งผลิตอาหารในชุมชน หรือสวนครัวของชุมชน เพื่อเป็นแหล่งอาหารในชุมชนในยามวิกฤต และช่วยลดค่าครองชีพในยามปกติ ผมขอชมเชยรัฐบาลที่คิดมาได้ดีพอสมควร แต่หากเป็นไปได้ ขอให้เพิ่มทางเลือกในการใช้เงินที่จะช่วยประชาชนทุกกลุ่มให้ทั่วถึง และเกิดประโยชน์อย่างครบวงจรจริง ๆ " ศ.ดร.เกรียงศักดิ์ กล่าว

#บ้านเพื่อคนไทย #บ้านเอื้ออาทร #กระตุ้นเศรษฐกิจ #การรถไฟแห่งประเทศไทย #ผู้มีรายได้น้อย

ขอขอบคุณภาพประกอบจาก https://www.thaigov.go.th/